区政府：

按照《嘉定区政府投资项目管理办法》（嘉府发［2014］55号）和《关于进一步加强嘉定区区属动迁安置房建设管理工作的若干意见》（嘉府发［2014］57号），2016年10月11日下午，我局会同区发改委、区建管委、区财政局、区审计局、嘉定工业区共同会审，初步确定了惠民家园三期动迁安置房项目的回购价格，现上报区政府，提请审议。该项目的基本情况如下：

一、项目情况

该项目位于嘉定新城，东至胜辛路、南至高台路、西至崇信路、北至洪德路，规划总建筑面积167596平方米，容积率2.26，建设用地面积44667平方米，其中：住宅面积96217.6平方米（含212.3平方米屋顶机房面积）、商业配套面积4424.64平方米；地下车库结构为两层，面积为61643平方米。可售面积为100642.24平方米（住宅+商业），可售面积占总建筑面积比为60%，规划总套数1021户。

该项目于2006年12月签订土地出让合同，建设单位为上海嘉景房地产开发有限公司，该公司现为上海嘉定新城发展有限公司全资子公司，地价为140万元/亩，该项目的房源主要用于嘉定工业区南区的动迁安置。

二、回购价格预审核

该项目经上海新域工程建设咨询有限公司预审核，核定建设成本总额为120155.45万元，折合销售面积单价为11938.87元/平方米，其中：管理费和利润按沪发改价督（2011）002号《上海市经济适用住房价格管理试行办法》计算。

三、回购价格偏高原因

1、地下车库面积大。由于惠民家园一、二期未配建地下车库，相应车位配建指标都纳入了三期中，致使惠民家园三期地下车库必须配建两层方能满足停车位指标。惠民家园三期共配建地下车库面积为61643平方米，由于面积大，导致建设成本上升。据测算，地下车库建设成本折可售面积约3215元/平方米。

2、建安成本的增加，一是政策调整原因，根据沪建市管[2016]43号文，本市建设工程社保费率由29.41%调整为38.42%，增加投资约1340.8万元，折可售面积约133元/平方米；二是桩基设计原因，由于一二期已交付入住，考虑到基础施工尽量减少对邻近已建建筑的影响，三期桩基设计为钻孔灌注桩，据测算，增加投资约3854.7万元，折可售面积约383元/平方米；三是建安成本的上涨，根据上海建筑建材业网站公布高层建筑2015年下半年指标造价2472元/平方米，考虑每年人工、材料、机械等上涨因素，2016年建安成本上涨约2.5%，约60元/平方米，增加投资约1005.6万元，折可售面积约100元/平方米

四、工作建议

1、建议该项目回购价格暂定为可售面积单价11938.87元/平方米，并以此回购价格作为控制该项目建设投资的依据。

2、待项目竣工后，建议请区审计局委托有资质的审价单位进行审计。审计后的价格确定为最终回购价格。

3、该项目的回购价格中仅计取了土地费用一年的财务成本，不包括其他财务成本，建议请回购单位和建设单位及时签订回购协议，回购款按付款进度及时支付，若回购单位不能及时支付的，应按银行同期贷款利率承担相应的贷款利息。

4、建议该项目的回购单位为区土地储备中心，嘉定工业区南区的安置房源由区土地储备中心统一配售给工业区管委会使用。

5、按照“谁回购、谁处置”的原则，地下车库所有权归回购单位，由回购单位按规定予以出售或出租。

妥否，请批示。

附件：惠民家园三期动迁安置房项目成本概算测算报告书

嘉定区住房保障和房屋管理局

2016年10月13日